多地密集发文，小区公共收益迈入“强监管时代”

长久以来，住宅小区内的电梯广告费、停车费以及公共场地的经营收入等所谓的“公共收入”，其产生机制与使用途径，始终是业主群体中难以厘清的“糊涂账目”。然而，这一现状正逐步迎来变革。

近期，上海、河南、黑龙江等多个省市相继出台了针对住宅小区公共收益的专项管理规章，从制度构建的层面出发，清晰界定了公共收益的来源、归属、管理方式及使用规范。与此同时，回顾过去一年，全国范围内已有多个省市发布了类似政策，这些政策的核心指向高度统一——即通过实施制度化、透明化的监管措施，确保小区公共收益真正做到“归属业主、受业主监督、服务于业主”。

多地新规相继落地实施

近日，上海市房屋管理局正式颁布了《上海市住宅小区公共收益管理办法》（以下简称“《办法》”），其中明确提出了建立住宅小区公共收益监管账户制度的举措。根据《办法》规定，自2026年4月1日起，住宅小区内每一部电梯、每一个车位以及每一块广告牌所产生的公共收入，均需直接存入指定的监管账户，实行专户专储、独立核算、公开透明的管理模式。《办法》还对“小区公共收入”与“小区公共收益”进行了明确区分：前者指的是利用业主共有的道路、场地、设施及房屋等资源开展经营活动所获得的收入；后者则是在扣除法定税收、能耗费用、人工成本等管理支出后的剩余部分。

在管理机制方面，上海市明确规定，物业服务企业仅可开设一个监管账户，并在该账户下根据物业管理区域的不同分别设立子账户进行核算；在业主大会成立之前，公共收益由区房屋行政管理部门代为管理；待业主大会成立并开设账户后，再将代管期间的公共收益本息一次性划转至业主大会账户。至于公共收益的用途，则主要用于补充专项维修资金，同时也可在业委会工作经费、审计诉讼等相关支出范围内进行合理使用。

几乎在同一时间段，河南省住房和城乡建设厅也印发了《河南省住宅小区公共收益管理办法（试行）》，从省级层面出发，对公共收益的管理进行了系统性的规范。该《办法》明确指出，公共收益归全体业主共有，其管理应当遵循公平公开、共同决策、政府监督的原则。任何单位与个人均严禁出现侵占、挪用相关资源或资金的行为。在信息公开层面，物业服务人或者业主委员会需严格遵循规定，于每季度首月的月底之前，对上一季度公共收益的收支状况予以公示。并且，公示期限不得少于30个工作日。同时，针对业主提出的异议，需设定清晰明确的答复期限，确保业主的疑问能够得到及时有效的回应。

此外，黑龙江省住房和城乡建设厅于2025年11月28日正式发布通知，明确要求住宅小区的公共收益必须实行专户管理、独立核算以及定期公布制度。通知中严格禁止以个人名义来存储、管理公共收益，同时针对伪造、隐匿会计资料等违规行为，作出了明确的禁止性规定，以保障公共收益管理的规范性与合法性。

从整体情况来看，三地出台的新规在核心目标上呈现出高度的一致性。其核心目标主要聚焦于堵住公共收益管理过程中存在的漏洞，强化对公共收益管理全过程的监管力度，同时提升公共收益管理的透明度，让公共收益的管理与使用更加公开、公正、公平。

事实上，自去年起，全国多地便已陆续出台了与公共收益管理相关的政策，形成了密集推进的良好态势。2025年1月，福建省率先发布了《福建省住宅小区公共收益管理办法》，为当地住宅小区公共收益管理提供了明确的规范与指引；同年3月，长沙市积极开展了住宅小区公共收益信息公开活动，全力推动公共收益信息“应亮尽亮”，增强信息透明度；5月，杭州市发布了公共收益管理工作指引，进一步细化了公共收益管理的各项要求；6月，江西省出台了省级指导意见，广西则公开征求管理办法意见，广泛吸纳各方建议，完善管理机制；7月，河南省焦作市在省内率先出台了公共收益监管试行通知，湖北省也印发了《湖北省住宅小区公共收益管理办法（试行）》，明确指出公共收益属于全体业主共有，保障业主的合法权益。

在不少城市，公共收益已经切实成为了小区“反哺业主”的重要资金来源。去年，一些小区向业主“发钱”的举动，正是得益于多年来积累的公共收益，这一举措让业主切实感受到了公共收益带来的实惠。从各地出台的这些政策不难看出，尽管各地在具体实施路径上存在一定的差异，但最终指向却高度一致，即公共收益必须做到账目清晰、管理规范、信息透明，坚决不能再是一笔“糊涂账”。

专家观点：新规有助于打开物业管理“黑盒子”。中指研究院物业事业部研究副总监彭雨表示：“未来，上海的业主们将能够通过随申办、公共收入查询二维码等多种便捷渠道，轻松获取本小区、门牌幢的公共收益情况。这一举措将大幅降低业主的监督成本，切实保障业主的知情权和监督权，让业主能够更加清晰地了解公共收益的管理与使用情况。”彭雨还指出，在此次“办法”出台之前……上海地区对于住宅小区公共收益的管理，主要遵循的是2020年颁布实施的相关规范性文件。

然而，该文件的有效期已于2025年年末届满，取而代之的是在原有框架基础上进行全面升级的新管理办法。其中，监管账户制度的引入，显著增强了资金的安全性与管理透明度。“公共收益问题之所以长期成为社区矛盾的集中点，其根本原因在于收益概念界定模糊、管理措施不够专业以及使用流程缺乏规范。”彭雨分析指出，随着各地相关制度的持续完善，公共收益的权属界定、使用途径及管理方式正逐步明晰化。这一转变不仅有助于揭开物业管理中的“神秘面纱”，更将有效提升业主群体对物业服务企业乃至整个物业行业的信任基础。

然而，新制度的顺利实施，关键在于业主自治能力的提升。克而瑞物管研究总监马燕娇表示，公共收益的规范化管理，高度依赖于业主委员会这一核心主体的有效运作。但现实情况是，当前全国范围内业主委员会的成立比例依然偏低，业主自治能力不足成为普遍存在的制约因素。公开统计数据显示，业主委员会的成立率在不同城市间呈现出显著差异。以上海为例，截至2023年年底，业主委员会的成立比例已突破80%，部分街镇更是高达99%；而在部分中小城市，这一比例则不足30%。

“要确保公共收益监管措施真正落地见效，一方面需要在立法层面简化业主委员会的成立程序，降低成立门槛；另一方面，则需强制构建透明化的监管体系，如通过数字平台进行信息公示、引入第三方审计机构进行财务审计等，从而有效解决‘业主共有却难以监管’的难题。”马燕娇进一步阐述道。彭雨则持不同观点，他认为政策密集出台本身已形成一种倒逼机制，正推动头部物业服务企业加快在公共收益管理方面的公开化、透明化实践探索。随着监管规则的日益明确，各方监督将“有章可循”，这有助于增进业主、业主委员会与物业服务企业之间的互信。

从“谁来负责管理”到“如何科学管理”，从“收益模糊不清”到“全程透明公开”，住宅小区公共收益的治理逻辑正经历着深刻变革。在政策合力的共同作用下，这笔曾经账目混乱的“社区资金”，正逐步被纳入制度化、阳光化的监管体系之中。